若面粉贵过面包，有否想过做蛋糕？

[摘要]在未来高地价背景下，可以想像得到的豪宅普遍化情势下，产品的全面升级或者说“一生只买一套”成为可能的必须。

最近的最近，“土地市场疯了”已经不是新闻，对从业者或者说案头从业者而言，最直接的影响是原有的价格评（预）估方式，已经完全进入一条死胡同，因为今天土拍的价格，面粉贵过面包已经成了新常态，再用周边的存量来进行价格推导，要么作假、要么累的半死作假、要么作假做的连自己也觉得假！

总之，应对市场存在即合理，我们又要被换脑筋了。

这其实涉及的是两方面的问题：

第一，站在开发商角度，这地拿不拿已成悖论，关键是拿好高价地块之后的产品应对？

这个勉强的场景很莫名：一方面是每个人都在抱怨地价高企，另一方面却每家都在趋之若鹜地想尽办法想要挤入土地拍卖市场，个中理由也就不能说透了。

就事论事的立场，面粉贵过面包的现实，每个开发商的应对方式都是防守型的，即在目前成本、指标参数两大条件制约下，产品内部如何提升？

所谓提升也很简单：要么是添加一些所谓的附加值，比如装修比如附赠比如调性，开发商被经济参数和成本绑架的背景下，只能在有限区域里进行斡旋。

也有部分开发商在“哪里有压迫哪里就有反抗”背景下，选择了正能量的产品突围，从最早的7090推出一个大平层就是明证，在1.2容积率要求下，从单一的小高层到“高层+联排配”，可以看成是一种无奈之下的急中生智。

面粉贵过面包，这话的斡旋余地或者说合理解释在于“今天的面粉贵过了昨晚吃剩下的面包”，这样一加附着条件，这个看似悖论的问题就显得不那么悖论了，不是么？

面粉贵过面包，还有没有其他出路？

当然有，面粉为什么不能直接做蛋糕呢？

面包几钱，蛋糕几钱？

面包成本几何？蛋糕成本几何？

这算不算是附加值。

在普遍叫嚣面粉贵过面包的浪潮中，有一种声音叫做【未来已来全豪宅时代】的说法，也成为一种观点，所以住宅产品全面升级也未尝不是一个正能量。

之前我们从价格上和面积段上，来界定所谓的刚需和改善，其实根本就是一个伪命题：对相对穷人而言，改善买不起刚需也买不起；而且传递给开发商一个幼稚的划分理念，因为刚需所以可以粗制滥造，反正只要面积小总价控制好，即可。

在未来高地价背景下，可以想像得到的豪宅普遍化情势下，产品的全面升级或者说“一生只买一套”成为可能的必须，面积不能扩容就在配置上进行全面提升吧。

第二，站在从业者角度，对市场价格（预）评估方式，如何改变？

客户要拿地，所以需要我们做土地预估报告，预估的无非是未来的价格判断。

看起来是一个从客观寻找的结果，但是因为土地市场的疯狂，更因为在很多区域因为长期缺乏供应，可以对标的竞品是五年前甚至更早，这下结构性矛盾就出来了：“今天的面粉和五年前的面包对标，这个逻辑合理，才怪？！”

于是造成的问题就是，评估方为了达到甲方想要的价格，不断地断章取义不断地修改参数，也不能怪甲方，为了要上土地战场，他们需要向领导申报预算，关键是申报——溢价的上限，于是有了想要的目标价格，并要求从中寻找至少看起来合理的推论！

谁都没错，肿么办？！

抛开各种情绪上的问题，理性来看：我们的价格评估方式，是到了必须要改变的时候了，因为今天看起来合理的市场比较法，本来就是用“明天的面包定价从今天的面包中强行启发”的逻辑，如果这个逻辑合理，是必须建立在“面粉市场不通货膨胀”的基础之上，背景之下，但事实是面粉市场大幅度飙升，所以方法必须要换了。

今年四月份，苏州土拍市场“刚疯狂过”，这些地的面粉都已经超越了周边的面包价格，我想每个项目评估方，都面临同样的困扰，就是这么推导出未来价格，还必须是能把成本覆盖掉的价格？

与其纠结着“隔夜面包”，不如放眼面粉市场，按照目前的土拍市场现状（各家不仅带着钱甚至带着初步规划设计方案），通过面粉市场的比较和预测，来推算未来“同批面粉做成面包或蛋糕并出炉之后”的价格，反而来的“时间节点上吻合”。

把同批土拍出来的土地，按照他们既成的经济参数，可以看出未来的产品线，更可以推算出可能的上市期间，这样可以判断出未来“我的竞品，竞品产品，竞品价格”，甚至根据每家公司的产品强手，可以推断出他们产品的主打卖点是什么，于是一种全新的价格判断体系就呼之欲出。

今天，你当然还可以用面粉和面包这个逻辑甚至命名来做房地产的前期评估，但是是不是可以用更开放的方式，把同批土地当作一个同学会来进行预测判断呢？同学会这个案例，在今天的中国人事圈，可以想象的点很多哦！

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