房产的流动性

今天，我们用流动性这个资产配置的重要指标来继续审视房地产配置。

流动性与现金流

什么叫做流动性，如果用最简单的语言来解释，那就是资产可以转换为现金的难易度。难度高，那就是流动性差，难度低就是流动性好。

资产的流动性主要通过转让获得现金和设债融资换取现金的表现形式。所以，流动性是可以获取现金流的最重要指标，我们在之前的百计可施专栏中反复提到了资产配置中最关键的是保证资产的良好流动性，以应对不时之需。

那么，房地产的流动性到底是好还是差呢，这个问题其实非常难回答。因为不同地段、不同类型、不同时间，房屋的流动性是完全不同的。例如，一般情况下，一二线城市房地产流动性好于三四线城市房地产，住宅的流动性要好于商业房地产，主动出售的房屋流动性要比被动变现的房屋流动性好。

房屋的流动性，无非通过主动出售和抵押融资两种方式实现。房屋与现金的配置比例，必要情况下，也需要我们科学设计，才不会因为丧失流动性而让资产总量发生损失。

当不动产成了“冻产”

我们的房产法律上都会称之为“不动产”，主要是因为房屋的形态是地上固定的附着物，与之相对应的就是现金、车辆、贵金属等动产。虽然房屋不会动，但是房屋的流动性有时候还真不错，例如在房地产市场火热的时候，二手房交易活跃，一套房子可能半天就能卖了。但是如果遇到房地产市场低迷甚至类似出现房屋“限售”政策的时候，你手里的不动产可能就会变成“冻产”。

就好像我们认证讲师王朝薇校友在北京校友会分享的“现金流管理”的话题中谈到，房地产的转让出售或者抵押是现金流的另一种形态，她把它叫做“固体冰”。

冰虽然是水的固体形态，但是如果把现金比喻成水，当你需要水的时候，但你可能手里有的是冰，如果想要让冰立即化成水，那就需要时间或者外在条件，例如等它慢慢融化或者干脆烧上一把火，这说的其实就是必要的时间和必要的条件。

当现金因为房产而冻结

房产能够给你带来转让变现的终极现金流，房产也可以抵押换取暂时的现金流，但是房地产对于流动性的考验，未来会越来越严峻，例如愈演愈烈的限售政策，高昂的流转税收，房地产整体行情都会让房产的流动性变差，如果这一块固体冰要彻底融化，那可能就需要更长时间了。

一旦房地产的寒冬到来，难免外部环境温度会让固体冰融化的时间更长，如果我们面临恶性债务或者应急现金流，那就有可能需要动用司法拍卖等特殊手段才能让这块固体冰变成液态水，但代价就是，这个时候的被动变现会让融化的水更少。

所以，房产是一种资产配置方式，它的流动性强弱很大程度上取决于外部环境，所以要想让你的财富保持一定的流动性，很大程度上我们都要保持资产类别的分散，搭配高流动性的金融产品来对冲流动性风险。

著名管理学家吉姆·柯林斯的著作《选择卓越》中就提到，伟大的公司都会在账面上留存称之为“生死线”的风险储备现金流以应对突发风险。所以，房地产是一块冰，虽然本质也是水，但融化需要时间，你要做的还是配置，抵抗生死线风险。