卢文曦：未来沪90平新房或将豪宅化 买房还要看产品

①伍惠敏：上半年前3月太火爆 房价预计上涨15%

②陆骑麟：2016下半年量价齐稳 中外环间二手房可升值

③黄欣伟：未来刚需只存于二手房 沪周边区域值得投资

④严跃进：2016年下半年上海房价或会涨至4万

2016年上半场即将结束，这六个月房地产市场过得分外波折。延续去年的翘尾、疯狂成交，一路上扬的斜线戛然而止，定格在3月25日。喊了一个月的新政终于落地，上海发布“史上最严格的调控”，“沪九条”即刻执行，多少人的买房路被生生截断。购房者焦灼。

土地市场让人直呼看不懂。外环拍地均以高价成交，面粉卖得比面包贵，届时房价将直奔7万而去。5月11日新政后首次土拍，格力地产总价19.65亿元拿下松江泗泾地块，楼板价高达3.8万元/平；18日周浦地块，保利以54.5亿元拿下，楼板价近4.4万元/平；6月1日宝山顾村地块，更是 引来24家开发商竞相举牌，经过一番恶战，信达成为最终胜利者，楼板价3.6万/平。17日嘉定诞生，更是引发无数关注。

跟着土地一起“疯狂”的还有高端楼盘的购房者，据说很多楼盘都是托关系都买不到房。这半年，您眼中的上海房地产市场产生了怎样的变化？沪九条的“威力”到底有多大？土地市场这么火，今后楼市价格将会怎么样？腾讯房产上海站诚邀您发表真知灼见。

上海中原地产研究咨询部高级经理 卢文曦

1、上半年您印象最深刻的事情是哪一件？为什么？

答：2016年上半年对于上海楼市印象最深刻的莫过于高烧不退的土地市场。按理说，调控政策出台后，市场会出现降温，但是土地市场却逆势走高，逢土拍必有。

土地市场逆势走高的原因何在呢，原因有三：

第一，上海楼市供不应求。4月楼市成交量为97万方，5月成交量为98万方，月成交量接近百万方。市场成交量高，而商品住宅的存量整体一直呈现出缩量的情况，上海楼市房源供不应求。

第二，市场成交量高房企资金回笼快，另房企发债渠道变多，储备土地的资金充足。今年进入上海的房企增多，竞争压力变大，不得不储备土地。

第三，上海土地资源有限，土地供应将会越发。如果现在土地供应少，今后商品房供应也少，这样一来，未来商品房的价格势必上涨。从这个节奏上来看，几年后项目面市的价格也将逐渐被市场接受。

2、您觉得房地产市场大趋势或大变革是什么？产生了哪些革新和变化？

答：未来上海90平左右的新房或将豪宅化，刚需或将要从存量市场里挑选。

再者，房地产金融化是一种大趋势。房地产行业及房地产相关的行业都将逐渐金融化。连中介这种偏向服务的行业都要和金融资本结合，以提升综合实力，应对未来发展的趋势。

3、最热板块或楼盘是哪些？为什么最关注这些板块和楼盘呢？

答：从近期的成交数据来看，金山新城板块是一个热门板块。原因或在于金山新城的价格优势。目前上海房价在3.6万左右，单价3万的房源逐渐成为刚需。而金山新城目前房源单价仍处于1万多元的水平，吸引了很多刚需置业者前去购房。

汤臣臻园(楼盘资料图库)是一个热门楼盘。汤臣臻园如此热销的原因在于奉贤南桥的诞生以及南桥轨道交通、BRT公交线路的规划，带动了板块价值。

4、土地市场这么火，未来外环真会卖到8万吗？现在购房者买房还怎么选择？

答：卖到8万在短时间内或者说2年内是很难实现的；外环售8万起码要在3-5年的预期内，因为短时间配套成熟不起来，且要天时地利人和。

为什么说是天时地利人和呢，以大宁金茂府为例。天时指的是政策和市场的变迁；地利指的是板块内的利好规划；人和则是指购房者买房的需求程度。大宁金茂府开盘时间恰巧是在330放松政策后，市场逐渐转好；再加上闸北并入静安，下只角变上只角，区域价值迅速提升；又赶上“营业税5改2”，改善购房需求增大，所以大宁金茂府这个项目卖到了一个很好的售价。

购房者买房挑产品很重要，今后不是所有产品都涨价，品质好的住宅楼盘不管是自身居住需求或是价值提升都比其它楼盘有优势。比如目前市场上有品质的二手房涨价较多。

在上海投资商铺赚钱不大，而豪宅只是市场上的一小部分，走量不走价，对于投资客来说，并不是很好的选择。

5、您对上半年有哪些评价？2016年楼市下半场，您觉得市场走向会如何？

答：2016年上半年上海楼市可谓成交表现喜人，尤其是调控后还能稳住将近百万方的流量，说明市场需求还有很大发展空间。

下半年成交量会呈现先缩再增的走向，但高度有限。6月份一过，马上就迎来楼市成交的淡季--7月和8月，在这两个月里成交量会呈下滑趋势。而目前预期金九银十或会有喜人的表现。

从房价来看，或会出现滞涨的可能，甚至不排除下跌的可能。因为一季度价格涨太高，现在成交维稳前提是土地市场热，但是不是能持续不确定性。

开盘： 开挂！6月底沪预计推出千套房源 最高惠70万

导购： 沪新房均价环比涨2.2% 外环外1字头盘最高优惠8万

板块： 时隔5年沪房价涨82% 奉贤海湾竟跌3% 敢买吗