325新政后 上海二手豪宅业主主动降价

[摘要]迫于调控政策压力，房企推盘变得积极，政策出台前一周以及出台后一周，供应面积达到72.2万平方米。

3月25日，坊间流传的上海楼市调控政策终于落地，由于力度超过市场预判，因此也被称为“史上最严厉调控”。

  楼市新政盯牢“限购”和“信贷”

  新政对于限购的表述是“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”上海对于非户籍居民购房是以“家庭”为单位，在北京单身是可以购房的。同时，新政还规定“公司购买房子需满3年以上才能转卖”。

  从信贷政策来看，新政规定拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

  相对来说，对于购买普通住宅的买家，调控力度还是比较温和的，首付只比原先政策提高一成。以一套总价300万的普通住宅计算，调整后只比原来多付30万。相反，对于二套非普通住宅而言会产生重要影响，首付要达到7成。以一套总价800万的房源计算，首付至少要560万，显然对买家的支付能力提出了更高要求。

  另外，“沪九条”中还提出：需承诺购房首付为个人自有资金。近期楼市交易火热，新型金融产品的助力也是原因之一，增加了杠杆，使得入市门槛变低。当然，加杠杆买房在扩大需求的同时也把风险扩大了，一旦遭遇楼市调整容易产生坏账，进而增加金融企业负担。此举完善了信贷措施，减少了不合理的杠杆。

  楼市进入调整期 买家机会或来临

  从3.25调控政策对市场的影响来看，首先是政策拐点出现，买方心理预期发生变化。从2014年9.30政策以来楼市延续宽松，包括前一阵的恐慌性入市都是较高的市场预期在支撑。

  迫于调控政策压力，房企推盘变得积极，政策出台前一周以及出台后一周，供应面积达到72.2万平方米，占整个3月供应的83.6%，且“日光盘”现象销声匿迹。二手房市场中房东为促成交，主动降价的开始增多，一些高端房源降幅可达10%。

  上海中原地产总经理刘天旸认为，此次调控的方式及时机和2005年类似，按照目前市场反应来判断，未来6个月楼市将处于调整期。他指出，由于限购条件十分严厉且首付条件十分苛刻及对单身人士的“误伤”，会压抑较多的购买需求。从节奏来看，先是客户量减少，接下来成交随之而降，销售价格出现松动，部分需要现金流的发展商或小业主需要面对现实，调整销售价格预期。对于有购买资格的买家而言，刘天旸认为不妨抓住这次调控新政带来的机会。

  300万元刚需住宅 将成自住首选

  此次新政主要目的意在强调住宅的自住功能，打击投资投机。但对于有购买资格的刚需买家来说，未来6个月的楼市调整期将是不错的购房机会。

  房产中介近期也针对自住客户推出大量性价比高的房源，比如位于普陀区武威东路275号的中原地产颐和华城分行近期推荐了两套300万左右优质房源，分别是位于普陀区万里板块的大华颐和华城和桃浦板块的怡佳公寓。

  大华颐和华城位于普陀万里社区，背靠3.5平方公里的大华成熟社区，附近有家乐福、乐购等大型超市，生活配套齐全。小区环境优美，以多层、小高层为主，局部规划低层联体别墅。更值得一提的是，小区还对口上海市晋元高级中学附属学校。目前，该板块内成交均价约52000元/平方米，现房源为59平方米一房两厅一卫小户型，总价300万元。

  而位于普陀区桃浦的怡佳公寓这套房源相对面积较大，83平方米的两房两厅一卫线仅需5-10，总价320万元，均价不到4万元/平方米。

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